Ardite ed inconsuete soluzioni compositive e tecnologiche caretterizzano il suggestivo immobile, di proprietà di un prestigiso fondo benefico che si è rivolto al nostro studio per una indagine tecnica specialistica volta alla determinazione dello stato di consistenza dell'immobile e delle sue necessità manutentive.

Nell'attività di gestione e valorizzazione del proprio portafogli immobiliare il fondo, avendo necessità di una stima della proprietà, si è rivolta agli operatori tradizionali che si sono trovati in difficoltà davanti a tanto ardite soluzioni costruttive quanto estranee alla cultura edilizia italiana. Per questo ha incaricato il nostro studio di valutare l'effettivo stato di conservazione della villa e di stendere un programma manutentivo di massima corredato della stima dei relativi costi.

L'indagine
L'attività svolta per la determinazione dell'effettivo fabbisogno manutentivo ha comportato le seguenti attività:

• rilievo delle condizioni generali di conservazione della proprietà;
• indagine tecnica con rilievo puntuale delle condizioni di conservazione della villa:
  • strutture portati di elevazione e contenimento;
  • chiusure verticali e orizzonatali (solai, pareti perimetrali, infissi esterni, coperture, terrazzi);
  • partizioni e finiture interne;
• indagine tecnica con ispezione degli impianti tecnologici della villa e valutazione della rispondenza alla normativa vigente.

A conclusione delle attività d’indagine è stata predisposto un programma di intervento di massima con indicazione delle attività necessarie alla ristrutturazione del fabbricato e determinazione del costo totale di intervento.
Poiché durante l'indagine si potuto rilevare un certo valore storico-artistico dell'immobile, la consulenza tecnica prestata si è anche soffermata sulla questione "ristrutturazione o restauro?", al fine di poter elaborare un programma di intervento adeguato al caso.

I luoghi e il fabbricato
L’immobile, come detto, è una grande villa unifamiliare, edificata negli anni '60 del secolo scorso, immersa all’interno di un vasto parco privato, sito su un promontorio con accesso diretto al lago di Como. Dalla villa, infatti, un lungo percorso pedonale, che attraversa il parco (in parte a bosco), porta ad una darsena posta lungo la riva del lago.

La villa, caratterizzata da grande originalità compositiva, è composta da due grandi corpi di fabbrica sovrapposti (a sbalzo) e orientati in direzione ortogonale l’uno rispetto all’altro, secondo gli assi N/S ed E/O. Il piano terra si sviluppa secondo l’asse nord sud ed è organizzato su diversi livelli seguendo la naturale pendenza del lotto. Il fronte principale della villa, quasi interamente vetrato, è posto a ovest, mentre sul lato est (prevalentemente cieco) vi è l’accesso principale ai locali. Il primo piano solo parzialmente sovrapposto al piano terra, orientato in direzione ortogonale a quest’ultimo (est, ovest); il fronte principale del piano primo è quello sud che, anche in questo caso, è quasi interamente vetrato, mentre il fronte nord è quasi interamente cieco.

L’orientamento del fabbricato non solo è ottimale in termini di soleggiamento naturale, ma è anche tale da offrire, in qualsiasi locale, una spettacolare vista, attraverso il verde del parco, sull’antistante lago di Como.

Al piano terra è presente una ampia zona giorno e, disimpegnate da un lungo e suggestivo corridoio caratterizzato da una parete in pietra, una serie di camere da letto e di locali di servizio; al primo piano, invece, sono presenti solo camere da letto e bagni organizzati lungo un corridoio che percorre tutto il corpo di fabbrica. All’estremità nord del fabbricato al piano terra, senza soluzione di continuità rispetto allo stesso, è stato realizzato un alloggio per il custode. L’alloggio è composto da diverse stanze che si sviluppano su diversi livelli, anche parzialmente interrati, al fine di sfruttare al meglio il declivio naturale della proprietà. Particolare attenzione è stata riservata alle soluzioni tecnologiche per l’isolamento dei locali parzialmente interrati, che presentano tutti un’intercapedine ventilata per assicurare le migliori condizioni igrotermiche e di salubrità dei locali.
Le tecnologie costruttive impiegate (struttura portante in pietra e legno; tamponamenti prevalentemente in vetro) sono piuttosto inusuali per l’epoca e, in generale, per il territorio italiano.

Anche l’insieme compositivo è piuttosto inusuale nella storia dell’architettura italiana, e sicuramente di grande pregio architettonico. In linea generale, infatti, osservando il fabbricato, il suo schema compositivo e la scelta dei materiali impiegati, si notano evidenti richiami ad importanti esempi di architettura residenziale unifamiliare come la notissima Casa sulla Cascata (Fallingwater) di Frank Lloyd Wright e Taliesin West sempre del medesimo architetto, o le ville Mairea e Kokkonen dell’architetto finlandese Alvar Aalto. Si tratta di esempi della cosiddetta architettura organicarealizzati prevalentemente tra gli anni ’30 e ’40 del XXI secolo. Non deve stupire che un edificio italiano risalente agli anni ’50 – ’60 del ’900 possa essere annoverato tra gli esempi di un movimento storicamente precedente: il nostro Paese, infatti, a causa del regime fascista partecipò marginalmente a queste correnti di rinnovamento, per poi aderirvi in tempi successivi e con classificazioni più varie come quella del Razionalismo Italiano o del Funzionalismo.
Alla base del programma organico l’idea di plasmare la struttura della costruzione armonizzandola con l’uomo e l’intorno ambientale ricercando un nuovo equilibrio tra ambiente costruito e ambiente naturale. I punti più importanti del programma possono essere così riassunti: riduzione al minimo delle partizioni, permettere ad aria e la luce di permeare l’insieme realizzando un’unità architettonica; creare un armonia dell’edificio con l’ambiente esterno accentuando l’aggetto delle superfici orizzontali del fabbricato; rendere l’abitazione più libera, umana ed abitabile eliminando la concezione delle stanze come luogo chiuso; dare proporzioni logiche ed umane alle aperture interne ed esterne rendendole naturalmente ricorrenti in tutta la struttura dell'edificio; evitare le combinazioni di diversi materiali, usando per quanto possibile un unico materiale la cui natura deve legarsi all’edificio divenendo espressione della sua funzione.
La scelta di materiali del luogo (pietra e legno) e la semplicità nella loro combinazione (comunque potente giacché assolve anche alle funzioni strutturali senza ricorso ad altri materiali “artificiali”come il cemento armato o l’acciaio), le grandi aperture vetrate che mettono in comunicazione gli ambienti interni con il giardino, i pronunciati aggetti, l’integrazione nel paesaggio mediante l’utilizzo di un tetto “verde”, rappresentano gli elementi che denotano abbastanza chiaramente come l’architetto che progettò l’immobile in esame aderì in via generale al citato programma organico.

I risultati dell'indagine
La gradevolezza compositiva del fabbricato, unitamente al peculiare uso di materiali semplici e naturali che ben si integrano nel contesto, nascondo, a prima vista, il generale fabbisogno manutentivo dell’edificio che, nella vista d’insieme sembrerebbe versare in buono stato di conservazione. 
L'attenta analisi, tuttavia, ha rivelato come siano in realtà numerosi gli interventi necessari per ripristinare il fabbricato ed adeguarlo alle odierne necessità abitative. In particolare si è rilevata l'esigenza di numerosi interventi manutentivi, soprattutto di natura statica, la cui maggior difficoltà consiste nell’intervenire su una tipologia costruttiva non generalmente nota e diffusa in tutta Italia (legno e pietra).
Grazie all’ampio utilizzo sia delle più recenti tecnologie di recupero del legno, sia delle moderne tecnologie costruttive a secco sembrerebbe possibile eseguire un accurato restauro della villa assicurando, oltre che la conservazione dei peculiari caratteri compositivi, anche ilconseguimento di adeguati livelli prestazionali dei subsistemi, in linea con le odierne esigenze abitative e con la normativa in vigore (ad es. risparmio energetico).